چگونگی طرح دعوای تخلیه به جهت تغییر شغل

در قراردادهای اجاره اماکن تجاری، مستأجر موظف است از ملک مطابق شغل مندرج در اجاره‌نامه استفاده کند. اگر مستأجر بدون رضایت موجر، شغل خود را تغییر دهد، موجر می‌تواند به استناد قانون، تقاضای تخلیه عین مستأجره به جهت تغییر شغل را مطرح کند.
این دعوا در چارچوب قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ قابل طرح است، زیرا در اماکن تجاری مشمول این قانون، حق کسب و پیشه و سرقفلی وجود دارد.

شرایط قانونی طرح دعوای تخلیه به جهت تغییر شغل

به موجب بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶، هرگاه مستأجر بدون رضایت موجر، شغل مورد اجاره را تغییر دهد، موجر می‌تواند به دادگاه مراجعه و حکم تخلیه بگیرد.

شرایط تحقق این حق عبارت است از:

۱. وجود قرارداد اجاره معتبر

باید اجاره‌نامه کتبی یا شفاهی موجود باشد و در آن شغل مورد توافق قید شده باشد.

۲. تغییر شغل بدون اجازه موجر

تغییر شغل باید بدون رضایت موجر و برخلاف مفاد قرارداد انجام شود.
مثلاً اگر در اجاره‌نامه قید شده شغل «خواربارفروشی»، اما مستأجر ملک را به «کافی‌شاپ» تبدیل کند، موجر می‌تواند دعوای تخلیه طرح کند.

۳. شغل جدید باید متفاوت از شغل قبلی باشد

تفاوت میان شغل سابق و جدید باید ماهوی و اساسی باشد.
به عنوان نمونه، تبدیل فروشگاه مواد غذایی به سوپرمارکت تغییر محسوب نمی‌شود، اما تبدیل آن به رستوران، تغییر شغل است.

۴. اخطار یا اظهارنامه موجر

پیش از طرح دعوا، بهتر است موجر اظهارنامه رسمی برای مستأجر ارسال کند و از او بخواهد ظرف مدت معین به شغل اولیه بازگردد. در صورت امتناع، دعوا در دادگاه طرح می‌شود.

مرجع صالح برای رسیدگی

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای تخلیه ناشی از تغییر شغل، شعب حقوقی دادگاه عمومی محل وقوع ملک است.
در حال حاضر (مطابق تبصره ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲)، اگر بهای خواسته تا سقف مقرر قانونی باشد، ممکن است شوراهای حل اختلاف نیز صلاحیت رسیدگی داشته باشند، اما در دعاوی تجاری مهم معمولاً دادگاه عمومی صالح است.

مراحل طرح دعوا

۱. تنظیم دادخواست تخلیه به جهت تغییر شغل در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی
۲. پیوست اجاره‌نامه و مدارک مالکیت به دادخواست
۳. ارائه اظهارنامه و دلایل تغییر شغل (عکس، فیلم یا گزارش شهرداری)
۴. ارجاع پرونده به شعبه دادگاه حقوقی صالح
۵. رسیدگی دادگاه و در صورت احراز تغییر شغل، صدور حکم تخلیه
۶. اجرای حکم تخلیه توسط اجرای احکام پس از قطعیت رأی

نکات مهم و دفاعیات محتمل مستأجر

• اگر شغل جدید متناسب و هم‌خانواده با شغل قبلی باشد (مثلاً تغییر از «لبنیاتی» به «سوپرمارکت»)، معمولاً دادگاه تخلیه را نمی‌پذیرد.

• اگر موجر رضایت ضمنی یا سکوت طولانی‌مدت نسبت به شغل جدید داشته باشد، این امر به عنوان رضایت ضمنی تلقی می‌شود و حق تخلیه از بین می‌رود.

• اگر مستأجر ثابت کند که شغل جدید را با اجازه کتبی یا شفاهی موجر تغییر داده، حکم تخلیه صادر نخواهد شد.

نمونه متن دادخواست تخلیه به جهت تغییر شغل

خواهان: آقای … (موجر)
خوانده: آقای … (مستأجر)
خواسته: صدور حکم بر تخلیه عین مستأجره به جهت تغییر شغل
دلایل و مستندات:
۱. اجاره‌نامه رسمی مورخ …
۲. گزارش بازدید از محل (عکس، فیلم یا گزارش مأمور شهرداری)
۳. اظهارنامه رسمی ارسالی به مستأجر
مستند قانونی: بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶

شرح دادخواست:
نظر به اینکه خوانده بدون رضایت خواهان، شغل موضوع اجاره را از «…» به «…» تغییر داده و این اقدام برخلاف مفاد قرارداد و موجب تضییع حقوق موجر است، صدور حکم بر تخلیه ملک تجاری به استناد بند ۷ ماده ۱۴ قانون فوق‌الذکر مورد استدعاست.

نتیجه‌گیری

تغییر شغل بدون رضایت موجر از مصادیق تخلف قراردادی و قانونی محسوب می‌شود. موجر می‌تواند با استناد به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ و ارائه دلایل کافی، حکم تخلیه ملک را از دادگاه درخواست کند. با این حال، اگر تغییر شغل هم‌خانواده با شغل قبلی باشد یا رضایت ضمنی موجر احراز گردد، دعوا رد خواهد شد.