مراحل فروش ملک اجاره ای
یکی از پرسشهای رایج در معاملات ملکی این است که آیا میتوان ملکی را که هنوز در اجاره مستأجر است، فروخت؟ از نظر قانونی، بله؛ اما فروش چنین ملکی شرایط و محدودیتهایی دارد که اگر رعایت نشوند، ممکن است باعث بروز اختلاف میان خریدار، فروشنده و مستأجر شود. در ادامه به بررسی کامل این موضوع میپردازیم.
فروش ملک اجارهای از نظر قانون
بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر، مالک (موجر) حق فروش ملک خود را دارد حتی اگر در اجاره مستأجر باشد. با این حال، قرارداد اجاره به قوت خود باقی میماند و با فروش ملک منحل نمیشود. یعنی خریدار جدید، جانشین موجر قبلی در قرارداد اجاره خواهد بود.
بنابراین اگر ملکی را با مستأجر میخرید، باید بدانید که تا پایان مدت اجاره، مستأجر حق سکونت دارد و نمیتوان او را مجبور به تخلیه کرد مگر در شرایط خاصی که قانون اجازه میدهد.
حقوق مستأجر پس از فروش ملک
پس از فروش، حقوق مستأجر تغییری نمیکند و قرارداد اجاره همچنان معتبر است. مستأجر موظف است اجارهبها را از تاریخ انتقال، به مالک جدید بپردازد. همچنین مالک جدید حق ندارد بدون دلیل قانونی درخواست تخلیه زودتر از موعد داشته باشد.
در صورت وجود چک یا سفته بابت اجارهبها یا ودیعه، بهتر است هنگام انتقال ملک، این مدارک به خریدار تحویل داده شود تا مشکلات بعدی پیش نیاید.
وظایف و نکات مهم برای فروشنده
فروشنده موظف است:
خریدار را از وجود مستأجر مطلع کند.
قرارداد اجاره و شرایط آن را بهطور شفاف ارائه دهد.
مبلغ ودیعه (رهن) را هنگام تنظیم سند رسمی، به خریدار جدید منتقل کند.
در غیر این صورت، ممکن است خریدار علیه فروشنده به دلیل کتمان وضعیت ملک طرح دعوی کند.
وظایف خریدار ملک دارای مستأجر
خریدار باید بداند:
تا پایان مدت اجاره نمیتواند ملک را تخلیه کند.
پس از اتمام مدت اجاره، در صورت تمایل به تمدید، باید قرارداد جدیدی با مستأجر ببندد.
برای استفاده از ملک قبل از پایان اجاره، تنها در صورت رضایت مستأجر و پرداخت خسارت، امکان تخلیه وجود دارد.
آیا میتوان قرارداد اجاره را فسخ کرد؟
فسخ قرارداد اجاره تنها در صورت وجود شرط فسخ در متن قرارداد یا توافق دوطرفه بین موجر و مستأجر ممکن است. صرف فروش ملک، دلیل قانونی برای فسخ اجاره نیست. بنابراین اگر خریدار قصد سکونت در ملک را دارد، باید پیش از معامله، زمان باقیمانده اجاره را بررسی کند.
نتیجهگیری
فروش ملک دارای مستأجر از نظر قانونی بلامانع است، اما نیاز به شفافیت، اطلاعرسانی و رعایت حقوق مستأجر دارد. بهترین راه این است که تمامی شرایط اجاره و انتقال ودیعه در مبایعهنامه قید شود تا از بروز اختلافات احتمالی جلوگیری گردد.
